L’amortissement de la LMP, avec réduction d’impôt à la clé !

L’amortissement est un facteur essentiel de rentabilité de la LMP. Contrairement à la location non professionnelle où les charges sont uniquement déductibles des revenus locatifs, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) autorise leur déduction du revenu global de l’investisseur. Comme il n’existe aucun plafond, la réduction d’impôt peut être très importante.


Si vous souhaitez profiter de ces dispositifs, n’hésitez pas à vous rapprocher d’une comptable expert des revenus locatifs. Il saura vous conseiller dans la mise en place de votre amortissement LMP tout comme LMNP.

Inclure les amortissements aux charges déductibles

Le propriétaire LMP est autorisé à inclure des amortissements aux charges déductibles. L’amortissement est linéaire en fonction de la durée d’utilisation du bien. Les biens mobiliers sont déductibles sur 5 à 7 ans, les biens immobiliers sur 20 à 40 ans. Si l’article 31 A annexe 2 du CGI stipule que l’amortissement peut être excédentaire et reportable sur un bénéfice futur (sans limitation dans le temps), il ne peut en aucun cas créer ou accentuer un déficit (article 39C du CGI). Il sera seulement pris en compte pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.

Le calcul de l’amortissement est le suivant : Base x Taux x (Temps/360).

Ce n’est pas la valeur d’ensemble qui doit servir de base mais chaque composant de façon indépendante : gros œuvre, toiture, finition, mobilier, second œuvre intérieur et second œuvre extérieur. A noter également que la valeur du terrain n’est pas amortissable.

Location meublée : amortissement plutôt que… par dlpatrimoine

Exemple d’amortissement

Considérons un bien de 250 000 € dont le terrain représenterait 10 % de cette somme, soit 25 000 €. La première étape consiste à calculer la valeur à amortir :
(Valeur de l’investissement – valeur du foncier) x (Part du composant dans la valeur)
Prenons comme exemple l’amortissement de l’aménagement extérieur qui représente 9% des coûts (amortissables sur 14 ans).
Valeur à amortir = (250 000 -25 000) x 9 % = 20 250 €
Le chiffre obtenu servir ensuite à déterminer l’amortissement mensuel :
Valeur à amortir x (Taux moyen) x (31/360)
Le taux moyen étant de 7% dans les aménagements extérieurs, cela donne :
20 250 x 7 % x 31/360 = 122,06 €

En pratique, comment réduire ses impôts

Les charges sont plus importantes que les loyers les premières années de location LMP, ce qui crée un déficit (qui ne peut pas être augmenté à l’aide de l’amortissement). Les crédits avec un remboursement « in fine » son logiquement prisés par les investisseurs qui augmentent leur réduction d’impôt durant des années avec cette méthode. Les intérêts devenant plus faibles avec le temps, un bénéfice se créé à mesure que les charges déductibles diminuent. C’est à ce moment là que l’amortissement révèle son utilité en diminuant le bénéfice ou en le ramenant à zéro.

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